💡 내가 정한 주제는? 

• 등기부등본이 지저분한 집주인 당신! 도대체 어떤 문제가?
  
  

🤔 문제의식 

• 대학동 등기부등본 데이터 수집 작업 중, 특정 인물(유춘O, 조은O)의 명의로 되어있었거나 현재 되어있는 다수의 건물(집)에 임차인이 조심해야 할 위험용어(압류, 경매, 신탁 등)가 많이 보이고, 제3금융권과 개인 채권을 포함한 저당권 설정이 과하게 되어있음을 확인하였음. 또한, 전세 사기 위험이 발생한 경우 임차인이 가장 많이 실행하는 임차권 설정도 등본에 다수 되어있어 이들의 사례를 보다 자세히 파악하여, 임차인들이 어떤 문제를 겪어왔는지 데이터로 발굴해보고자 함.
  
  
• 이를 통해 동일한 임대인(가족)이 소유한 여러 건물(집)이 얽혀있는 문제를 등기부등본 상에서 어떻게 확인할 수 있는지, 그리고 이를 토대로 어려움을 겪은 청년 임차인이 있는지, 구제책과 예방책은 무엇인지 종합적으로 살펴보고자 함.

📊 데이터셋을 토대로 이 주제에 대해 진행한 작업

유춘O, 조은O (등본상 주소가 같은 동거인_부부 추정) 총 58건 발견

• 유춘O, 조은O 공동명의 : 33개
• 조은O 단독 명의 : 10개
• 유춘O 단독 명의 : 13개
• 조사범위 외 대학동 등기부등본에서 2건 추가 발견 (아래 데이터에서는 제외)

위험용어 발견

• 신탁 : 75건
• 압류 : 3건
• 가압류 : 85건
• 경매개시 : 67건

저당권(채권)

• TOTAL : 8,614,340,000원 (팔십육억일천사백삼십사만원)

채무자 명의 기준

• • 유춘O 단독 채권 총액 : 6,874,940,000원
  • 유춘O, 조은O 공동 명의 채권 총액 : 1,386,000,000원
  • 유다O(유춘식 자녀 추정) 단독 채권 : 236,400,000원
  • 조은O 단독 채권 총액 : 117,000,000원

채권자 유형 기준

• • 1~2금융권(하나은행, 국민은행, 새마을금고, 경기남부수산업협동조합) : 4,772,340,000원
  • 3금융권(두리에이엠씨대부주식회사, 주식회사씨앤아이파이낸셜대부) : 885,000,000원
  • 개인 : 2,957,000,000원 

임차권 설정 (총 28건, 말소 포함)

• • 등기된 임차권 보증금 총액은 1,553,500,000원(일십오억오천삼백오십만원) 
  • 임차권자 연령대
    • 50년대생 : 1명 (3.6%)
    • 60년대생 : 1명 (3.6%)
    • 80년대생 : 7명 (25.0%)
      • 이 중 임차권 등기 접수 시기 기준, 청년(34세 이하)에 해당하는 경우는 5명
    • 90년대생 : 16명 (57.1%)
    • 생년월일 미기재 : 3명 (10.7%)
    • 따라서, 확인된 청년 층은 무려 75%에 달함.

• • 임차권 등기 접수 시기
    • 2014년 : 1건
    • 2019년 : 1건
    • 2020년 : 9건
    • 2021년 : 15건
    • 2022년 : 2건

🖇️ 분석한 데이터를 토대로 추가 조사한 이슈

• 임차권 설정이 상당히 많이 되어있는 것으로 보아, 임차인들이 전세 보증금을 돌려받지 못하는 상황에 있지 않을까 싶어 관련 기사를 검색하였음. 해당 임대인(집주인)의 등기부등본 상의 주소로 로드뷰로 보았을 때, 건물 외관이 일치하는 기사 속 사진을 발견함. 
• 신림동 고시촌 청년 등친 전세사기 파문... 그들은 갈 곳을 잃었다 (한국일보, 2021.09.28)

• • "취업준비생 A(24)씨는 올해 초 큰맘 먹고 지방에서 동생과 함께 서울로 올라왔다. (...) 더 외곽으로, 더 싼 곳으로 내밀린 A씨를 맞아준 집은 서울 관악구 신림동 녹두거리 언덕 꼭대기의 30㎡(9평)짜리 투룸 빌라. 월세 15만 원이 포함된 반전세였다.", "지난달 27일 공부를 마치고 돌아온 집 앞에는 '점유해제 요청' 협조문이 붙어 있었다. 임대인 B(59)씨가 빌라의 소유권을 한 부동산신탁회사에 넘기고 이를 담보로 금융기관에서 대출을 받았는데, 채권을 회수하려고 하니 이달 10일까지 방을 빼라는 내용이었다.", "A씨는 "등기부등본의 '신탁등기'가 이상해 공인중개사에게 여러 번 확인했지만 '괜찮다'는 말을 믿고 계약했다"면서 "보증금 8,000만 원을 돌려받지 못하면 갈 곳이 없고 부모님을 뵐 낯도 없다"며 눈물을 보였다."
    • 해당 기사에서 발견할 수 있는 여러가지 정황으로, 기사 속 전세 사기 사례가 위에서 분석한 등기부등본의 건물임을 확인할 수 있었음. 
      • 유OO, 조OO 명의의 건물 등기부등본 56건 중 신탁 등기가 되어있는 등본은 무려 46개
      • 유OO은 1962년생으로, 해당 기사가 작성된 2021년에 59세였으며, 기사의 임대인B의 나이와 일치함
  • " 본보가 입수한 임대차계약서와 신탁원부에 따르면 B씨 부부는 2018년 6월 빌라 준공 뒤 한 달이 지난 7월에 해당 빌라에 대해 한 신탁회사와 부동산담보신탁 계약을 맺었고 신탁등기도 완료됐다. 담보신탁은 집주인(위탁자)이 소유권을 신탁회사(수탁자)에 넘기는 것으로, 보통 대출이 필요한 집주인들이 이용한다. 신탁등기된 부동산은 집주인이 임의로 처분할 수 없어 금융기관이 안정성을 높게 평가해 낮은 금리로 대출을 해주기 때문이다. B씨 부부 또한 신탁회사에 건물 소유권을 넘기는 대신 수익권증서를 교부받아 이를 담보로 금융기관에서 사업자금을 빌린 것으로 전해졌다. 문제는 신탁회사의 동의를 받지 않고 세입자들과 임대차계약을 맺은 데 있다. 현행법상 소유권은 신탁회사에 있어 집주인에겐 임대차에 대한 권리가 없다. 세입자들은 임대차계약 때 B씨 부부가 이런 사실을 숨기고 신탁에 대해 제대로 설명하지 않았다고 주장했다. 일부 세입자가 신탁등기에 대해 문의하면 신탁원부의 '특약사항'을 보여주며 "신탁회사의 동의를 받았다. 보증금이 들어오면 (신탁등기를) 곧 해제하겠다"고 설명했다고 한다."
  • " 개별적으로 법적 대응에 나선 세입자들까지 합하면 피해자는 30여 명, 피해액은 30억 원 안팎인 것으로 알려졌다. B씨 부부가 근처에 소유한 다른 빌라의 경우 근저당 채무를 갚지 못해 지난 5월 임의경매 절차에 들어가 피해 규모는 더 커질 수도 있다. B씨 부부가 신림동에 소유한 것으로 확인된 빌라만 총 3채다. 세입자 대부분은 대학생이나 취업준비생, 예비부부와 신혼부부 등 20, 30대다. "
• "보증금·보금자리·꿈 잃었죠"... 전세 사기 1년, 악몽은 진행 중 (한국일보, 2022.08.02.)
  • "지난 1년간 수차례의 경찰 조사와 여러 건의 형사, 민사 재판을 거치며 "'무슨 방법을 써도 돈을 되돌려 받을 수 없겠다'는 확신이 생겼기 때문이다. A씨는 "아무리 재판에서 이겨도, 집주인한테 돈이 없으면 아무 소용도 없었다"고 한탄했다."
  • " 문제는 피해자 대부분이 지난 1년간 보증금 돌려받기 위해 고군분투했지만, B씨 부부에게서 돌려받은 돈은 한 푼도 없다는 것이다. 어렵게 가해자가 처벌을 받거나 민사 소송에서 승리하더라도 가해자에게 남은 재산이 없다면 보증금 반환은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 실제로 B씨는 올해 초 1심에서 사기 혐의로 징역 2년을 선고받고 현재 구속 수감 중으로, 현재 항소심과 함께 서울 관악경찰서에서 추가 고소 건을 조사 중이다. (...) A씨의 경우 보증금 반환 소송에서 승소해 B씨 부부의 계좌를 압류했지만 잔고가 '0원'이었다."
• [신림동 전세사기①] '담보신탁' 원룸 소유권 갈등에 청년층 23세대 보증금 날릴 판 (비즈한국, 2021. 09. 20.)
• [신림동 전세사기②] 고시촌 꼭대기에서 희망을 빼앗기다 (비즈한국, 2021. 09. 21.)

💬 이슈와 등기부등본 데이터를 함께 보며 

• 정부가 '전세 사기와의 전쟁'을 선포하며 가해자에 대한 고강도 수사와 함께 엄벌을 예고했지만, 전 재산이나 다름없는 보증금을 날린 피해자들의 고통은 여전하다. 떼인 보증금을 보전받을 수 있는 구제 방법이 여럿 마련돼 있다지만, 실질적인 보상은 현실적으로 불가능하기 때문이다. 처벌보다 피해 구제와 예방에 초점을 맞춰야 한다는 전문가들의 목소리에 힘이 실리는 이유다. (출처: 한국일보)
• 📌 유OO, 조OO 명의의 등기부등본을 파헤치고 데이터로 분석한 결과를 보며, 서류 상에서 보증금 미반환에 대한 위험을 사전에 감지할 수 있는지 살펴볼 수 있다. 
• 📌 그러나 중요한 것은, 세입자/임차인이 전문성을 갖추고 스스로 위험에 대비해야 하는 상황을 구조적으로 해결해나갈 필요가 있다는 것이다. 원활한 주택 거래를 위해 전문자격을 수여받은 공인중개사가 단순히 임대인의 편에 서서 거래 성사를 위해 세입자/임차인을 속이며 안심시키려 노력하는 것이 아니라, 세입자/임차인을 진정으로 보호할 수 있도록 장치가 마련되어야 한다는 점에 공감한다.

by 리디아 lydia@parti.coop